PRIMA CASA: NUOVO TERMINE DI 2 ANNI ANCHE AL CREDITO D’IMPOSTA

05 Ago 2025

Ricordiamo che dal 1° gennaio 2025, grazie alla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024), il termine per vendere la casa pre-posseduta per mantenere l’agevolazione “prima casa” è stato esteso da 1 a 2 anni.
Una modifica significativa che mira a semplificare il cambio della prima abitazione.

Con la novità normativa si prevede che il contribuente, già titolare di una casa acquistata con agevolazioni, possa beneficiare dell’aliquota agevolata al 2% anche se non ha ancora venduto l’immobile pre-posseduto, purché ciò avvenga entro due anni dal nuovo acquisto.
Secondo quanto chiarito dalla Risposta n. 197/2025 dell’Agenzia delle Entrate, il nuovo termine non è limitato agli atti stipulati dopo il 1° gennaio 2025, ma vale anche per gli atti stipulati nel 2024, se al 31 dicembre 2024 non è ancora decorso il termine di un anno per la vendita della prima casa.
L’Agenzia delle Entrate recentemente ha anche chiarito che l’agevolazione fiscale all’acquisto riguarda:
• l’aliquota di registro ridotta al 2% per chi acquista una prima casa;
• il credito d’imposta che spetta a chi vende la prima casa e ne riacquista una nuova entro un anno.
La normativa sul credito d’imposta (art. 7, L. 448/1998) non è stata modificata, tuttavia, l’Agenzia conferma che, in coerenza con la ratio della riforma del 2016, il credito spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita, a condizione che l’immobile pre-posseduto venga venduto entro due anni.
Il credito d’imposta spetta anche se si vende entro 2 anni (non più solo entro 1), ma solo se l’acquisto agevolato avviene prima della vendita e si rispetta la nuova finestra temporale.

Differenze tra agevolazione prima casa e credito d’imposta per riacquisto

Quando si applica

Agevolazione prima casa: al momento dell’acquisto di una casa

Credito d’imposta riacquisto: dopo la vendita di una casa già agevolata

Beneficio fiscale

Agevolazione prima casa: aliquota ridotta: 2% imposta di registro (o IVA ridotta)

Credito d’imposta riacquisto: recupero imposta già versata sulla casa precedente

Requisito principale

Agevolazione prima casa: non possedere altri immobili agevolati (oppure impegnarsi a venderli entro 2 anni)

Credito d’imposta riacquisto: acquistare una nuova casa con agevolazioni entro 1 anno dalla vendita della precedente (ora anche entro 2 anni, secondo prassi

Normativa di riferimento

Agevolazione prima casa: nota II-bis, art. 1 Tariffa Parte I, DPR 131/1986

Credito d’imposta riacquisto: art. 7, Legge 448/1998

Compatibilità

Agevolazione prima casa: si applica anche se si possiede un’altra casa, se venduta entro 2 anni

Credito d’imposta riacquisto: compatibile solo se vendita e riacquisto avvengono nei termini e con requisiti