Assegnazione agevolata e possibili effetti negativi in ambito IVA

La Legge di bilancio 2025 ha riproposto la possibilità per le società di assegnare beni immobili ai soci entro il 30 settembre 2025, usufruendo di agevolazioni rilevanti sul piano delle imposte dirette e indirette, a esclusione dell’IVA. Infatti, ai fini IVA, l’assegnazione e la cessione agevolata rimangono sottoposte alla disciplina ordinaria, a causa dei vincoli imposti dalla normativa comunitaria, che impedisce agli Stati membri di concedere agevolazioni IVA differenziate rispetto al diritto europeo. Ai sensi dell’art. 2, D.P.R. n. 633/1972, le assegnazioni di immobili ai soci vengono equiparate alle cessioni, con conseguente assoggettamento alle medesime regole. Se l’operazione rientra nel regime di imponibilità IVA (ad esempio, quando viene effettuata dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori), non si verifica alcun effetto pregiudizievole sul diritto alla detrazione dell’IVA.

In particolare:

• l’art. 10, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. n. 633/1972 prevede, derogando al regime di esenzione, l’applicazione dell’IVA ordinaria sia per gli immobili abitativi che per quelli strumentali, quando vengono ceduti entro 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione;
• in tutti gli altri casi (ad esempio, assegnazione decorsi 5 anni, o da parte di un’impresa diversa da quella che ha costruito o ristrutturato) prevale, invece, il regime naturale di esenzione dall’IVA, salva la facoltà di optare per l’imponibilità (applicando il reverse charge se il socio è soggetto IVA);
• un’eccezione specifica riguarda le assegnazioni di immobili abitativi da parte di imprese diverse da quelle che hanno effettuato costruzione o ristrutturazione, per cui l’unico regime IVA possibile è quello dell’esenzione.

Gli strumenti normativi che possono determinare effetti negativi per la detrazione dell’IVA nelle operazioni agevolate di assegnazione o cessione esente di beni immobili sono 2: pro-rata IVA (disciplinato dagli artt. 19, comma 5, e 19-bis, D.P.R. n. 633/1972) e rettifica della detrazione IVA (art. 19-bis.2, D.P.R. n. 633/1972). Il meccanismo del pro-rata si attiva qualora l’assegnazione agevolata sia esente da IVA. In questo caso, la società assegnante deve applicare il pro-rata di detrazione: la percentuale è determinata dal rapporto tra l’ammontare delle operazioni che danno diritto alla detrazione (numeratore) e il totale delle operazioni effettuate (denominatore, comprensivo anche di quelle esenti).

La disciplina esclude dal calcolo del pro-rata le cessioni di beni ammortizzabili (ad esempio, assegnazioni di immobili strumentali iscrivibili tra le immobilizzazioni materiali), e le operazioni esenti “occasionali”, come le assegnazioni di immobili effettuate da imprese non immobiliari (es. industriali). Se, invece, viene assegnato un immobile iscritto tra le rimanenze (quindi, facente parte dell’attività ordinaria d’impresa), l’operazione esente determina una riduzione proporzionale del diritto a detrazione dell’IVA sugli acquisti dello stesso anno, calcolata secondo la nuova percentuale pro-rata. La riduzione della detrazione IVA ha un impatto variabile ed è direttamente collegata al peso percentuale dell’operazione esente rispetto al totale delle operazioni e all’ammontare dell’IVA detratta negli acquisti dell’anno. In casi estremi, come l’assegnazione dell’ultimo immobile da parte di un’impresa di costruzione che cessa l’attività, l’effetto pratico può risultare trascurabile, specie in presenza di acquisti con IVA di modesta entità.

L’altro effetto negativo è costituito dalla rettifica della detrazione, che si può concretizzare quando, per effetto dell’assegnazione esente, si modifica il diritto a detrazione rispetto agli anni precedenti. Questa rettifica si effettua applicando le disposizioni degli artt. 19-bis e 19-bis.2, D.P.R. n. 633/1972, con possibilità di recupero dell’IVA detratta a suo tempo, in proporzione alla quota residua di ammortamento dei beni immobili. In conclusione, la disciplina delle assegnazioni agevolate pone, in relazione all’IVA, criticità rilevanti soprattutto per le imprese che gestiscono immobili iscritti tra le rimanenze. In questi casi la perdita parziale di detrazione sul 2025 può avere un impatto significativo sulla fiscalità aziendale. Considerazioni strategiche devono, quindi, intervenire nella scelta della modalità di assegnazione, nel timing e nell’individuazione degli immobili oggetto di operazione, al fine di minimizzare gli effetti deteriori in termini di detraibilità.