Nel 2021 ho acquistato un appartamento da un’impresa di
costruzioni che aveva eseguito lavori di demolizione e
ricostruzione con miglioramento sismico, in un Comune in zona
sismica 3. Trattandosi di un intervento che rientrava nei requisiti
del cosiddetto “Sismabonus acquisti”, ho beneficiato di una
detrazione del 110% sul prezzo tramite sconto in fattura per un
importo di 81.600 euro. Oggi, per motivi di lavoro, mi trasferirò
in un’altra città e vorrei vendere l’immobile. La mia domanda è:
vendendo l’immobile entro cinque anni, rischio di dover pagare una
tassa sulla plusvalenza? E l’aver beneficiato dello sconto in
fattura influisce in qualche modo sul calcolo della plusvalenza
stessa?
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Il contesto normativo: cosa si intende per plusvalenza
tassabile
Il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) stabilisce che
le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili sono
imponibili se avvengono entro cinque anni dall’acquisto o
costruzione dell’immobile. Questo principio è espresso all’articolo
67, comma 1, lettera b), d.P.R. n. 917/1986, che mira a contrastare
le operazioni speculative nel mercato immobiliare. Tuttavia,
esistono alcune eccezioni: non è tassabile, ad esempio, la
plusvalenza derivante dalla vendita di immobili acquisiti per
successione o di quelli che sono stati adibiti ad abitazione
principale per la maggior parte del periodo di possesso.
La plusvalenza imponibile viene calcolata secondo l’art. 68 del
TUIR, come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di
acquisto (eventualmente aumentato di costi accessori o spese
incrementative). Fino a qui, si tratta di principi noti e
consolidati nel diritto tributario-edilizio italiano. Ma cosa
accade se l’acquirente ha fruito di incentivi fiscali, come il
Superbonus o il Sismabonus acquisti?
L’intervento del Fisco: la risposta n. 137/2025 dell’Agenzia
delle Entrate
La questione è stata oggetto della risposta all’interpello n.
137/2025, in cui l’Agenzia delle Entrate è stata chiamata a
esprimersi proprio sul caso della cessione infraquinquennale di un
immobile acquistato con il beneficio del “Super Sismabonus
acquisti”. Il contribuente aveva acquistato da un’impresa di
costruzione un immobile oggetto di intervento antisismico, fruendo
della detrazione prevista dall’art. 16, comma 1-septies del D.L. n.
63/2013 nella versione potenziata al 110%, esercitando l’opzione
per la cessione del credito d’imposta. La domanda era se, in caso
di vendita, si dovesse applicare la nuova disciplina introdotta con
la Legge di bilancio 2024 (art. 67, comma 1, lett. b-bis) che
prevede un regime specifico per le plusvalenze da immobili oggetto
di interventi Superbonus.
L’Agenzia ha fornito un chiarimento rilevante: la plusvalenza
realizzata dal soggetto acquirente dell’immobile (cioè colui che ha
beneficiato del Sismabonus acquisti, e non ha eseguito direttamente
i lavori) non rientra nella nuova fattispecie di cui alla lettera
b-bis, ma rimane soggetta alla regola generale della lettera b). In
parole più semplici, non si applica il regime speciale riservato ai
soggetti che abbiano personalmente eseguito interventi Superbonus
sugli immobili ceduti, ma quello ordinario previsto per le cessioni
infraquinquennali.
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Perché il Sismabonus acquisti è escluso dal nuovo regime delle
plusvalenze “Superbonus”
La motivazione è di tipo letterale ma anche sostanziale. La
lettera b-bis), introdotta nel 2024, si riferisce espressamente ai
casi in cui il cedente abbia eseguito gli interventi agevolati
previsti dall’articolo 119 del Decreto Rilancio. Nel caso del
Sismabonus acquisti, invece, gli interventi sono eseguiti
dall’impresa, e il beneficio fiscale viene trasferito
all’acquirente mediante detrazione (o cessione del credito/sconto
in fattura). Non è l’acquirente ad aver sostenuto le spese o
realizzato l’intervento, bensì ne ha soltanto goduto indirettamente
al momento dell’acquisto.
Questa distinzione era già stata accennata anche in precedenti
chiarimenti dell’Agenzia, come nella risposta n. 57/2022, dove si
specificava che l’acquisto di immobili oggetto di demolizione e
ricostruzione con Sismabonus, effettuato da privati per successiva
rivendita, non determinava in sé l’emersione di una plusvalenza
tassabile, anche in presenza di detrazione o sconto in fattura.
Una risposta rassicurante per molti contribuenti
Il chiarimento offerto dall’Agenzia delle Entrate con
l’interpello n. 137/2025 ha grande rilevanza pratica. Nel pieno
della stagione dei bonus edilizi, molti cittadini hanno acquistato
immobili ristrutturati dalle imprese con interventi antisismici,
spesso beneficiando dello sconto in fattura. In assenza di certezze
interpretative, vi era il timore che tali operazioni potessero
generare plusvalenze tassabili in caso di rivendita, magari anche
aggravate dal disconoscimento parziale del beneficio fiscale.
Questo non è il caso.
Stando a quanto chiarito con l’interpello in commento, se
l’immobile viene venduto entro cinque anni, il calcolo della
plusvalenza non verrà alterato dall’aver goduto del Sismabonus. Un
chiarimento importante, che evita il paradosso di tassare un
beneficio il cui scopo era proprio quello di incentivare il
miglioramento del patrimonio edilizio nazionale.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali e contenziosi edilizi
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