Assegnazione agevolata degli immobili “patrimonio” ai soci

Sono esclusi dal beneficio gli immobili strumentali per destinazione, cioè quelli utilizzati direttamente ed esclusivamente per lo svolgimento dell’attività aziendale alla data dell’operazione. Il TUIR suddivide gli immobili detenuti dalle imprese in tre categorie principali:

• immobili strumentali: sono quelli utilizzati direttamente per l’attività d’impresa. Si distinguono in:
  • per natura: immobili appartenenti a specifiche categorie catastali (A/10, B, C, D, E) che mantengono la qualifica di strumentali anche se non utilizzati o concessi in locazione/comodato;
  • per destinazione: immobili utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’attività d’impresa, a prescindere dalla categoria catastale;
• immobili merce: sono quelli che costituiscono oggetto dell’attività d’impresa (ad esempio, per le imprese di costruzione), e sono valutati come rimanenze finali secondo l’articolo 92, TUIR (o articolo 93 per le opere ultrannuali);
• immobili non strumentali (“patrimonio”): sono individuati per esclusione, trattandosi di immobili di natura abitativa non utilizzati direttamente per l’attività d’impresa e non oggetto dell’attività stessa.

Gli immobili “patrimonio” concorrono alla formazione del reddito d’impresa secondo le risultanze catastali, ai sensi dell’articolo 90, TUIR. In particolare:

• il reddito imponibile è rappresentato dal maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione, eventualmente ridotto di un massimo del 15% per spese di manutenzione ordinaria documentate e rimaste a carico del locatore
• tutti i costi relativi a questi immobili sono indeducibili, salvo alcune eccezioni. In particolare, non sono deducibili le spese di manutenzione ordinaria che eccedono il limite del 15% del canone di locazione, né negli esercizi successivi anche se le spese si riducono sotto tale soglia.

La circolare ministeriale n. 10/E/2006 ha chiarito che le spese di manutenzione ordinaria deducibili sono solo quelle rimaste a carico del locatore, entro il limite del 15% del canone di locazione. Tali spese, secondo l’articolo 3, comma 1, lettera a), D.P.R. 380/2001, comprendono opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché interventi per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. L’elenco dettagliato degli interventi rientranti in questa categoria è fornito dalla circolare n. 57/E/1998.

La norma Aidc n. 156 distingue le spese relative agli immobili “patrimonio” in due categorie:

• costi indeducibili: sono quelli già considerati nella determinazione della rendita catastale, come spese di riparazione, manutenzione, custodia, portineria, gestione e amministrazione dell’immobile;
• costi deducibili: sono quelli non direttamente collegati all’immobile, come le spese per il personale addetto alla contabilità, le spese di gestione societaria e tutte le spese generali.

L’assegnazione agevolata degli immobili “patrimonio” rappresenta una misura di favore per le società che intendano razionalizzare il proprio patrimonio immobiliare, trasferendo ai soci beni non più funzionali all’attività aziendale. L’operazione consente di ottenere diversi risultati:

• ridurre il carico fiscale gravante sulla società per immobili non produttivi di reddito o comunque non utilizzati nell’attività principale;
• consentire ai soci di acquisire la piena proprietà di beni immobili a condizioni fiscali vantaggiose rispetto a una cessione ordinaria;
• favorire una maggiore trasparenza nella gestione del patrimonio immobiliare trasferito in capo ai soci.