Una società di costruzioni ha demolito e ricostruito un
edificio, convertendolo da direzionale a residenziale, con
miglioramento sismico di due classi. Gli appartamenti risultanti
sono stati in gran parte venduti nel 2024, con sconto in fattura
conseguente all’applicazione del Sismabonus acquisti.
L’interrogativo riguarda la possibilità, per gli acquirenti che
intervengono nel 2025 e che adibiscono l’immobile a propria
abitazione principale, di beneficiare della nuova aliquota di
detrazione del 50% introdotta dalla Legge 207/2024.
In particolare, si chiede se:
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- tale aliquota maggiorata si applichi anche al Sismabonus
acquisti; - sia sufficiente una dichiarazione contenuta nell’atto
notarile circa l’intenzione di destinare l’immobile a abitazione
principale.
L’esperto risponde
Con l’ultima legge di bilancio (L. 207/2024), il legislatore ha
introdotto una significativa novità sul fronte delle detrazioni
fiscali per interventi edilizi. Il nuovo comma 1-septies dell’art.
16 del D.L. 63/2013 prevede che, per le spese sostenute nel 2025,
la detrazione fiscale sia elevata al 50% (in luogo del 36%) qualora
l’unità immobiliare sia destinata ad abitazione principale.
La formulazione della norma, tuttavia, sta creando non poche
perplessità interpretative. Il testo parla espressamente di
“titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di
godimento” che effettuano interventi sull’immobile, lasciando
intendere che l’agevolazione sia riservata agli interventi diretti,
e non agli acquisti da impresa. Da qui la domanda: la maggiorazione
dell’aliquota si estende anche al Sismabonus acquisti?
Un’estensione ragionevole
La risposta può essere ricavata da un’interpretazione
sistematica della normativa. Il Sismabonus acquisti è regolato dal
comma 1-septies del medesimo art. 16 del D.L. 63/2013. Si tratta di
una misura introdotta per incentivare l’acquisto di immobili
antisismici derivanti da demolizione e ricostruzione effettuate da
imprese. La detrazione si applica sul prezzo di acquisto, entro il
limite di 96.000 euro per unità.
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Anche se il nuovo comma 1-septies non menziona espressamente
questa tipologia, la sua collocazione all’interno dello stesso
articolo e la ratio della norma inducono a ritenere che l’aliquota
maggiorata si estenda anche al bonus acquisti, in coerenza con
l’impostazione sistematica già vista per altri bonus edilizi.
Questa lettura trova conferma autorevole nella Guida 2025 del
Consiglio Nazionale del Notariato, che ritiene “ragionevole”
applicare la maggiorazione anche agli acquirenti di immobili
antisismici, a condizione che:
- l’acquirente dichiari nell’atto notarile l’intenzione di
destinare l’immobile a propria abitazione principale; - tale destinazione si concretizzi entro il termine di
presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in
cui è stato stipulato il rogito.
L’importanza della dichiarazione nell’atto di acquisto
Uno dei nodi interpretativi più rilevanti riguarda il momento e
il modo in cui l’acquirente deve manifestare la destinazione
dell’immobile a residenza principale. Anche su questo punto, la
Guida del Notariato offre un’interpretazione di buon senso,
valorizzata anche da prassi consolidate in ambito fiscale.
L’acquirente può non avere ancora trasferito la residenza al
momento dell’atto, specialmente in caso di immobili in fase di
ultimazione lavori. Tuttavia, è sufficiente che:
- dichiari espressamente l’intenzione di trasferire la residenza
nell’unità acquistata; - rispetti il termine previsto per la destinazione a residenza
principale, che è fissato entro la scadenza per la presentazione
della dichiarazione dei redditi per l’anno del rogito.
Questa modalità operativa rispecchia quanto già ammesso in
precedenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, ad esempio per
gli immobili oggetto di agevolazione prima casa, dove la residenza
può essere trasferita anche dopo l’atto, entro specifici termini
temporali.
Cosa devono fare l’acquirente e il venditore
Un ulteriore profilo operativo da considerare riguarda le
modalità con cui l’acquirente può beneficiare dell’aliquota
maggiorata del 50% per il sismabonus acquisti nel 2025.
La responsabilità circa la corretta spettanza dell’aliquota
agevolata ricade infatti sul contribuente, il quale dovrà
assicurarsi che siano rispettati i requisiti richiesti dalla norma.
In particolare, sarà necessario che:
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- dichiari nell’atto di acquisto l’intenzione di adibire l’unità
abitativa a propria abitazione principale; - realizzi effettivamente tale destinazione entro la scadenza di
presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno del
rogito.
L’impresa venditrice non ha alcun obbligo – né possibilità
giuridica – di controllare o verificare le future scelte abitative
dell’acquirente. Tuttavia, può adoperarsi inserendo nell’atto una
clausola dichiarativa utile a documentare l’impegno assunto dal
compratore. Tale dichiarazione, pur non costituendo condizione
vincolante per la vendita, assume rilievo ai fini probatori e potrà
essere valutata in caso di controlli dell’Amministrazione
finanziaria.
Un’interpretazione favorevole
In conclusione, pur in assenza di un’espressa menzione del
Sismabonus acquisti nel nuovo comma 1-septies dell’art. 16 del D.L.
63/2013, l’interpretazione sistematica della disposizione –
supportata anche dalla prassi tributaria e dal rinvio operato dalla
legge al medesimo articolo – consente di ritenere applicabile
l’aliquota del 50% anche agli acquirenti di immobili oggetto di
demolizione e ricostruzione, a condizione che tali immobili siano
destinati ad abitazione principale entro i termini fissati per la
presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno del
rogito. Tale estensione interpretativa trova un precedente
normativo nell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, dove l’agevolazione
per ristrutturazioni è stata ritenuta applicabile anche agli
acquisti di fabbricati ristrutturati. Analogamente, la circolare
13/E/2023 ha confermato che il trasferimento della residenza può
avvenire anche successivamente al rogito, purché entro un termine
congruo. Sebbene si tratti di un orientamento ragionevole, coerente
con la ratio della norma e le prassi pregresse, si ritiene comunque
auspicabile un chiarimento ufficiale da parte dell’Agenzia delle
Entrate, al fine di evitare incertezze applicative o possibili
contestazioni in sede di controllo.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di bonus fiscali e contenziosi edilizi
www.cristianangeli.it
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